又是碧桂园!!澄海楼面价突破6100元/平 !!!

原创新闻腾讯房产2017-12-07 17:49

刚刚,澄海区玉潭路东侧、玉亭路南侧、泰乐西街西侧地块被成功出让,由梅州碧桂园地产竞得,溢价率69.06%,楼面价约6100元/平。

又是碧桂园!!澄海楼面价突破6100元/平 !!!

这是澄海年末土拍的第二个上场者,对于汕头土地市场而言,澄海的这两轮土拍可以称得上是开门红了。

下午拍地,群里不少人就在猜,如果这轮土拍楼面价超过5600元/平,那么明年澄海的房价可能会突破万元。

又是碧桂园!!澄海楼面价突破6100元/平 !!!

楼面价

科 普 时 间

楼面价是指土地价格除以该土地的允许最大建筑面积,每个土地在获得时,基本都有容积率规定,框定了该土地建筑的最大面积。楼面价表明了该项目在销售时,单位售价中所包含的土地成本。

楼面价=土地总价÷(占地面积 ×规划容积率)

规划建筑面积=土地面积×容积率

容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积

以这次挂拍的住宅用地来算

楼面价=土地总价21621万元÷(占地面积9317.9×规划容积率3.8)=6106.2元/平

又是碧桂园!!澄海楼面价突破6100元/平 !!!

房价成本

科 普 时 间

而房产的成本,可不止土地一个,房价的构成因素还有:

楼盘总销售额=土地费用+建安工程费+税费及财务费用+净利润+管理费及开发费+公共配套设施费+所得税+销售费用+前期工程费+基础设施费(按构成比例排序)

又是碧桂园!!澄海楼面价突破6100元/平 !!!

房价由以上10种费用累加而成。其中土地费用作为最基本的构成因素所占比例最大。

据推算,土地成本占房地产开发成本比例在40%左右,这还要看土地是通过什么途径拿到的,如是通过竞争激烈的拍卖,土地成本有可能占到开发成本的60%左右甚至更高。可以看出土地成本的占比来看,已经是举足轻重了。

以近期汕头土地市场的火热程度,溢价率之高也在一定程度上推高了土地成本,这也是为什么很多人一听地价上涨就觉得楼价会涨的原因。

而这样的价格,算出来的其实还只是“裸价”,意思是开发商以这个价格出售能做到保本。

最终价格

科 普 时 间

而最终价格取决于片区现有价格和供需关系。

例如:东海岸新城中的普遍价格都是过万的,开发商开低价的可能性就小,这也考虑到盈利和市场关系,毕竟开发商也是企业。

例如:市场供应量较大,开发上在定价也会相对更求稳一些,以保证自己产品的销售。

那么澄海市场的价格状态是怎么样的呢?

澄海市场

从近1年的网签数据来看,澄海区近一年的楼市价格相比其他几个区域波动较小,原因在于进入市场的外来开发商较少,冲击相对小一些。

又是碧桂园!!澄海楼面价突破6100元/平 !!!

又是碧桂园!!澄海楼面价突破6100元/平 !!!

龙光地产今年7月拿下的住宅用地(阳光悦府,楼面价4600元/平)和碧桂园11月拿下的楼面价突破5字头的住宅用地,最快也要明年初才会销售动作,因此,现阶段影响暂未显现。

2018年1月澄海还将出让一宗住宅用地,价值几何,到时候一起关注吧!

正文已结束,您可以按alt+4进行评论